中房网讯（苏晓/文）7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。
此次中央城市工作会议是继2015年后时隔十年再度召开，也是自1949年以来的第五次。尽管这一会议召开频次不高，但每次都为城市发展锚定方向，相关工作部署对房地产行业也将产生深远影响。
从增量扩张到存量提质增效
会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
数据显示，1978-2024年，我国城镇化水平年均提高近1.1个百分点，城镇人口年均新增约1700万人，新增城市数量501座。截至2024年底，我国城镇化率已达到67%。
在我国城市工作取得积极成效同时，城市发展也出现新的特征，城镇化进入了稳定发展期。
中国城市规划设计研究院院长王凯指出，时隔十年，中央城市工作会议再度召开，两次会议因所处城市发展阶段不同，背景也大相径庭。2015年中央城市工作会议召开时，中国城市发展正处于大发展时期，提出了诸多新工作要求以应对发展难题。而此次会议召开之际，城市发展已从规模扩张迈向存量提质增效新阶段，内涵式发展成为关键，为未来城市发展提出了新课题。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次会议对我国城市发展历史阶段做了一个重要判断，这是做好城市工作的重要背景。“稳定发展期”“存量提质增效期”的提法，要求时刻关注当前市场新需求，找到新的突破点。
农业转移人口市民化的进程不会停滞。在克而瑞研究中心看来，从快速增长期转向稳定发展期之后，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的鸿沟依然巨大有待弥合，转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是未来房地产行业发展的基本盘。
以推进城市更新为重要抓手
基于城市发展阶段的转变，会议明确了当前和今后一个时期城市工作的总体要求：以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
同时，会议进一步提出，着力建设富有活力的创新城市（300778）。精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。
随着城市发展进入存量提质增效阶段，城市更新的重要性愈发凸显。
一位业界专家指出，十年前召开的中央城市工作会议，已前瞻性地提出在城市发展中要防止“摊大饼”式扩张，从外延扩张式向内涵提升式转变，提升城市基本公共服务能力。当时城镇化还处于一个增量发展阶段，转型需求没有那么迫切。随后，房地产市场自2022年左右出现大幅度下滑，如今已进入以城市更新为主的时期。
中国科学院地理科学与资源研究所城市发展研究室副主任黄金川表示，当下城市发展需聚焦城市更新、治理优化与房地产转型，彻底摒弃规模导向的路径依赖，转而在品质提升、功能完善与民生改善中探寻新的增长空间。
严跃进表示，城市发展已从增量扩张进入到存量优化阶段，要解决“城市病”，补短板强弱项，城市更新势在必行。目前，城市更新已上升为扩大内需的重要抓手，这意味着在新一轮经济稳增长中，城市更新将发挥更大的导向作用，后续也将持续发力。
事实上，自去年底以来，“城市更新”热度就持续上升，中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等多场高规格会议均对城市更新做出相关部署。今年首场国常会上，城市更新再次成为政策重点。5月，中办、国办印发意见，提出持续推进城市更新的八项主要任务。6月，财政部公示2025年城市更新行动评审结果，北京、广州等20座城市入围，更大规模的城市更新行动已在展开。
打造现代化城市群和都市圈
会议提出，着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。
与2015年中央城市工作会议提出的“要以城市群为主体形态，科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展”相比，此次会议的内容是在2015年基础上的进一步优化。
严跃进认为，这次会议对于城市的体系中明确了重要的任务和承载能力，尤其是提及组团式网络化的城市群和都市圈，以及对于县城和中小城市等提出了新的要求。类似体系，符合当前城市发展和人口导入的规律，能发挥城市对人口和经济社会发展的综合承载能力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前存在一些现实问题，比如大城市对其他城市形成虹吸效应，大城市中心区的资源、人口、产业、就业等过于集中，而地级市存在同质化发展、产业基础薄弱等情况。现代化城市体系必然要求大中小城市协调发展，不同类型的城市都具备相应的承载能力，不同人群都能找到适宜的工作生活空间。因此，需要通过规划和市场等力量，疏解大城市过密的人口与产业，在不同区域进行合理分布，特别是大城市要实现组团式、网络化发展，达成职住平衡、产城融合，这样才能释放城市新的增长动力。
对房地产行业而言，克而瑞指出，需求源于人口，而人口会跟随产业和就业流动，未来房地产业的增量需求分布必将与城市群、都市圈中的城市，尤其是核心城市高度契合。2025年住宅开发土地成交额前5城市成交金额占全国300城的42%，30城市新房成交面积占全国百城58%，一线和半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，预示着未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相关住房需求增长可期。
加快构建房地产发展新模式
此次会议还提到，着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。
在58安居客研究院院长张波看来，“加快构建房地产发展新模式”这一表述，延续了房地产调控的政策主线。而此次将其放在城市工作的背景下提出，更凸显出其在城市发展中的独特价值。
严跃进强调，加快构建房地产发展新模式，本质上是对城市发展做出重要贡献。当前各地积极推进好房子建设，在很大程度上促进了好房子产品的推出，这也是对城市宜居性的重要贡献。
业内人士指出，房地产发展新模式涵盖完善“市场 + 保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设、建立房地产协同监管机制等内容。随着加快构建房地产发展新模式的推进，预计未来几年更多新模式的配套政策将进一步完善并实质性落地。
值得一提的是，不同于2015年会议强调的“加快城镇棚户区改造”，本次会议强调“稳步推进城中村和危旧房改造”。
这一表述的变化，既体现了城市发展阶段的转变，也反映出改造工作思路的调整。2015年前后，城镇棚户区改造是解决低收入群体住房困难、改善城镇面貌的重要抓手，彼时更注重改造的速度和规模，以快速提升城镇整体居住环境。如今，城市发展进入存量提质增效阶段，“稳步推进”意味着改造工作将更加注重质量与效益的平衡，避免盲目推进带来的资源浪费和社会问题。
国泰海通宏观研究团队亦认为，本次会议强调的并非类似2014-2017年大规模推动的棚户区改造，而更多类似于2016年后在建筑标准、公用设施建设、绿化水平等方面的提升。
相关业内人士认为，今年以来各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得了较好效果。未来随着城中村和危旧房改造的稳步推进，房票安置政策或将继续完善，相关举措在促进房地产市场止跌回稳中有望发挥更大作用。
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